不動産

代表的な3タイプの物件の紹介

家賃収入を得られたり高い利回りを見込んで不動産投資に興味を持つ人が増えています。不動産投資は大きく分けると、「1棟アパート・マンション」「区分マンション」「戸建」の3つに大別することができます。
この記事では、上記3種類の投資物件のメリット・デメリットを中心に、さまざまな種類の不動産投資について解説しています。

1棟アパート・マンション

アパートやマンションなどの土地を含めて1棟購入するタイプです。

1棟全てが自分の所有物になるため、建物の修繕や建て替えといった“大きな意思決定”を、自分一人の裁量で決められるようになります。

1棟アパート・マンションのメリット

1棟アパート・マンションを購入するタイプのメリットをまとめます。

キャッシュフローの確保

1つの物件につき複数の世帯があるので、好条件のローンが組めれば、月々の手残りが出やすくなります。
例えば家賃4万の1K×10世帯のアパートを購入した場合、満室であれば月収40万になります。そこからローン返済額や諸経費を引いても、おそらく20万以上の利益が残るでしょう。

上記のような10世帯のアパートを好条件のローンを組むことができれば、たった1つの物件のオーナーになるだけで最低限の生活は送れるようになります。

もしくは、その利益を再投資のために温存しておけば、その自己資金を元手に2棟目以降の物件購入に進みやすくなります。

土地が付いている

1棟アパート・マンションを購入した場合、建物だけでなく、その建物が建っている土地もあなたの所有物となります。

土地も所有物であれば、投資の選択肢が大幅に広がります。自動販売機を設置したり、築古物件を壊して更地にしたり、残債がなければその土地を担保するなどアイデア次第で資産として次なる収益につなげることができます。

収入ゼロになるリスクを抑えることができる

仮に1つの物件を持前提であれば、次に紹介する区分マンションや戸建てと比較して収入ゼロのリスクを抑えることができます。

区分マンションや戸建ではその1室が空き室になると家賃収入がゼロになってしまいますが、1棟のマンション・アパートでは複数の部屋があるため、1室でも入居者が入れば家賃収入がゼロになることはありません。

1棟アパート・マンションのデメリット

次に、1棟アパート・マンションを購入するタイプのデメリットです。

多額の初期投資が必要

初期投資金額が高くなり、1億円近くの自己資金を用意しなければならないので、万が一の時のリスクを懸念する人も多いでしょう。

1棟アパート・マンションは融資ありきのものとなります。融資機関は、あなたという人間の属性や、物件の価値を厳しくチェックします。その上で、確実に利益の見込める物件と判断されなければ審査は下りません。

金融機関を紹介などきっかけをつかめればよいですが、初心者にはとてもハードルが高いといえます。

投資適格な物件数が少ない

初心者が最初に優良物件に出会うためには、たくさんの業者から情報を集めなくてはいけません。実績のない初心者丸出しのあなたに、優良物件の情報はなかなか流れてこないからです。順調に利益が出ている物件を投資家がわざわざ売ったりしませんからね。

また、物件情報サイトに載っている1棟アパート・マンションはほとんどが投資家が誰も買わなかった物件が大半です。
本当に優良な物件なら、仲介業者は確実であったり信頼のおける買主にまず声をかけます。

よって、声を掛けられるステージに立つには業者をたくさん回って地道に関係を構築できるコミュニケーション能力が必要でしょう。

価値のある1棟ものを市場から探すのは非常に難易度が高いのです。
裏を返せば、ここを攻略できれば1棟アパート・マンションの選択肢は大幅に拡がります。

多額の修繕費がかかる

後ほど紹介する区分マンション・戸建と比較すると、キャッシュが確保できる一方で、コストもかかります。

当たり前かもしれませんが、1棟アパート・マンションは世帯数や延床面積も大きくなるので、
故障の頻度は高く、外壁屋根塗装などの大規模な修繕も必要となります。

それらの出費に耐えうるシミュレーションが十分できない場合は、1棟アパート・マンションを運用するのは難しいでしょう。

区分マンション

分譲マンションなどのうち一戸だけを購入することを区分所有といいます。

都心や駅近などの需要のあるエリアなら入居者を見つけやすいため、一度はこのような勧誘の電話を受けたこともあるのではないでしょうか。

築年数の古い中古アパートや団地の区分であれば300〜500万前後からあります。ただし、高い都心タワーマンションを購入する場合は数千万を超えます。

区分マンションのメリット

区分マンションのメリットを紹介します。

少額で始められる

1棟アパート・マンションに比べると少額で始めることができ、自己資金が少ない人でもチャレンジできる点が魅力です。価格が低いワンルームマンションは多額の家賃収入を得られるわけではないものの、不動産投資初心者が購入するにはおすすめだといえます。

立地さえ間違わなければ出口で困ることはほぼないでしょう。不動産投資は立地が非常に重要なポイントであり、立地によって、不動産投資に成功するか失敗するか決まるといえるほどです。

物件数が多い

日本の人口が減少しているにもかかわらず新築マンションブームが続いているように、区分マンションは物件が豊富であることが特徴となります。

これによって、間取りやエリアなどの希望条件に合わせた物件が見つかりやすいのです。
区分マンションは最寄り駅から近いといった便利な立地であるケースが多いため、入居者が決まりやすいといったことも挙げられます。

しかし、物件が多いということは同時にライバルが多いことを示しています。

よって、気になった物件があった場合、そのエリアで他の物件よりも選ばれる優位性があるか否か見極める必要があります。

区分マンションのデメリット

反対に、区分マンションのデメリットを挙げていきます。

維持費がかかる

区分は毎月かかる維持費を注意深くチェックしなければいけません。

管理維持費
修繕積立金
駐車場代
これらの項目は、区分を購入すると毎月払わなければいけません。

つまり、区分投資で毎月利益を出すには、これらの維持費を差し引いても十分にプラスでなければいけません。

リノベーションの幅が狭い

区分マンションで好きなようにリノベーションできるのは専有部分だけなので、共有部分にあたる玄関ドアや窓サッシはいじることができません。

また、床をフローリングに変えようと思っても、遮音性の低い床材は使えないなど、部屋の中のリフォームであってもマンションごと規約によりに定められている場合があります。

よって、お洒落なリノベーションを施したい人にとっては少々不自由な特徴があります。

空室リスク

利回りが低く、短期でのキャッシュフローは得られにくい傾向があります。

また、1室のみの所有の場合、その物件に入居者がいないと賃料収入が得られません。
つまり、一棟アパート・マンションと比較すると空室が生じた場合の影響が大きいということになります。

賃貸物件として運用するのであれば、空き室になるリスクは常につきまといます。近年、国内では人口減少の傾向が顕著に現れているため、空き室リスクは避けて通れない問題といえるでしょう。

戸建

いわゆる一軒家のことです。ファミリー層が対象となることが多いので、間取りや駐車場が子育て向きであることが求められます。

投資としての戸建は500万以下と想定しますので現金で購入する方もいます。
ただし、現金を使い果たしてしまうと2軒目以降へ進めなくなるので、よほど自己資金に余裕がなければローンを組むことになります。また、一部だけローンを組んで、手持ちの現金と合わせて購入する方法もあります。

現金だと決済スピードが速く売主が喜ぶので、一般的に値切れる可能性が高くなります。

戸建のメリット

ここでは中古の戸建をメインにメリットをまとめます。

少額で始められる

区分マンションと同様に1棟アパート・マンションに比べると少額で始めることができ、自己資金が少ない人でもチャレンジできる点が魅力です。
最近は新型コロナウイルスの影響やDIY人気によりで価格が上昇していますが、エリアによっては300万前後の中古戸建がゴロゴロあります。

戸建を現金で購入し、リフォーム費用をローンで捻出するのが王道となります。

需要がある

戸建は特にファミリー層からマンションやアパートよりも需要があります。

テレワーク中心となり個室が持てる広さの家が欲しい
室内でペットを飼いたい
家庭菜園ができる庭が欲しい
赤ちゃんの泣き声を気にしたくない
駅から遠くていいので駐車場がほしい

など、集合住宅よりも戸建に住みたいニーズがあります。

ファミリー層は入居期間が長くなる傾向があるため、長期的に安定した収入が見込めます。

賃貸物件を探したことがある人は分かると思いますが、戸建賃貸の物件数はマンションやアパートに比べて少ないです。

リノベーションの幅が広い

自分のアイデア次第で空室を埋める工夫ができます。

外壁屋根の色を変える
室内の間取りを変更する
駐車スペースや庭を確保する

少額な戸建はリノベーションが必要な場合が多いため、早く家賃収入を手にしたい人にとっては少々手間がかかるかもしれません。リノベーションやDIYしたい人にとって、賃料収入も見込めて一石二鳥な投資方法です。

共有部分がないので管理がラク

1棟アパート・マンションの場合、階段などの共有部分は管理会社に委託または自主管理で定期に清掃しなければなりません。

しかし、戸建の場合は敷地内の掃除や草むしりなどの管理を入居者さんがすることが多いです。

雨漏りなどの故障さえなければ、戸建は管理がものすごくラクです。

戸建のデメリット

戸建投資にもデメリットはあります。

現金が蓄積されるスピードが遅い

1軒の物件から家賃が1世帯分しか取れないため、投資規模の拡大スピードが遅いという問題があります。

家賃が7万円としたら1軒のみでは年間84万円となります。10件の戸建を確保するとしても、都度売買契約を結んだり、各戸ごとにリフォームをするとなると初期段階で時間と費用がかかります。

早期にキャッシュフローを確保したい場合は1棟アパート・マンションから始めることをおすすめします。

物件数が少ない

区分マンションに比べて物件が少なく、見つけにくいという欠点があります。また、立地によっては入居者が決まりにくいこともあります。

物件情報サイトと日夜にらめっこするのが性に合わない人は、戸建投資は断念した方がいいかもしれません。

常に最新の物件をチェックするのが楽しく感じるなら、ここは特に問題にする必要はないでしょう。

長期間の空室リスクがある

物件数が少なく需要があるものの、戸建に入居するのは基本的にファミリー層となります。引っ越しが多くなる1~3月の時期に入居者が決まらなければ、次の引っ越しシーズンまで入居者が決まりにくい傾向にあります。

まとめ

自分がどんな物件を取得したいのか、イメージできましたでしょうか?

購入可能な物件タイプはおおよそ年収などの属性によって限られてきますが、最初はしばりを作らずに多方面から情報を集めることが大事と考えます。

いきなり物件タイプを決めつけてしまうと可能性を狭めてしまうので、はじめは広く浅く探って全体像をみましょう。

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